La ley pretende la protección del derecho a la vivienda y erradicar los usos anómalos (incluyendo las viviendas vacías), estableciendo un conjunto de actividades vinculadas con el abastecimiento de viviendas destinadas a políticas sociales configurándolas como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada a todos los ciudadanos.
Modifica la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la Vivienda, la Ley 24/2015 de 29 de julio de Medidas Urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y La Ley 4 /2016 de 23 de septiembre de Medidas de Protección del Derecho a la Vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial.
En cuanto a las modificaciones de la ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho de la vivienda cabe destacar que:
Se considera que existe incumplimiento de la función social de la vivienda o un edificio de viviendas cuando esté desocupado de forma permanente e injustificada durante más de 2 años. No alterará la consideración de incumplimiento, aunque la vivienda esté ocupada sin título habilitante ni cuando se produzca transmisión de la titularidad a favor de una persona jurídica. El incumplimiento se dará también cuando un edificio inacabado por obras realizadas en más del 80% de su ejecución, si desde ese momento han transcurrido más de 2 años. También si no se destina a residencia habitual y permanente de personas, cuando se trate de una vivienda de protección oficial o una vivienda reservada para el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia. Y en caso de que se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos que establece la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.
En el caso de transmisión de la vivienda, si el nuevo propietario es una persona jurídica, éste se subroga en la posición de la anterior a efectos de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició el desempleo
Se modifican diversas infracciones previstas en la ley. En cualquier caso, resulta de importancia indicar que es infracción grave en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario el incumplimiento de la formulación de la propuesta obligatoria de alquiler social de acuerdo con los requisitos legales vigentes en el momento en que corresponde formalizarla.
– Se crea el Registro de grandes tenedores de viviendas, que dependerá de la Agencia de la Vivienda de Catalunya. Los titulares grandes tenedores personas jurídicas deben comunicar a la Agencia la relación de viviendas. Ésta inscripción debería llevarse a cabo en el plazo máximo que acaba el 8 de abril de 2022, o desde el cumplimiento de los requisitos que originan la obligación de inscribirse
En cuanto a las modificaciones de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética cabe destacar que:
Además de comunicar la realización de oferta obligatoria de alquiler social en el Ayuntamiento del domicilio de la vivienda ya la Agencia de la Vivienda de Cataluña, también debe notificarse a estas administraciones la comunicación previa del requerimiento de documentación para verificar la situación de riesgo de exclusión residencial.
Considera Grandes tenedores de viviendas a las personas jurídicas por sí solas o por medio de un grupo de empresas que tienen la titularidad de más de 10 viviendas en todo el Estado (hasta ahora eran más de 15) con determinadas excepciones: los promotores sociales a que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda; las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificada como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler; y las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial
Amplía el plazo del mecanismo del art. 7 de la cesión obligatoria para adaptarlo a la legislación sobre arrendamientos.
Hace extensiva la obligación de realizar una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial de desahucio por vencimiento de la duración del contrato y en los casos de falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, con determinados requisitos. (nueva Disposición Adicional 1). Al respecto, los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes.
Amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social a 12 años en caso de titulares entidades financieras o fondos de inversión.
Establece el derecho del inquilino a la renovación de un nuevo contrato de alquiler social al término del plazo fijado si sigue cumpliendo los requisitos de exclusión residencial
Prevé que los Grandes Tenedores obligados a ofrecer un alquiler social puedan solicitar que la vivienda sea arrendada por la Agencia de la Vivienda de Cataluña por el precio equivalente al módulo de las viviendas de protección oficial de régimen especial.
La Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un período de 7 años, para incorporarlas a los Fondos de viviendas de alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas y siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que el propietario de la vivienda sea sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del impuesto sobre las viviendas vacías, de acuerdo con lo que establece la ley que regula este impuesto.
b) Que este sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en el que exista, como mínimo, una unidad familiar en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial definidas por esta ley sin solución en cuanto a la vivienda.
c) Que el propietario haya incumplido el requerimiento relativo a la obligación de que la vivienda sea ocupada legalmente para constituir la residencia de las personas, quien advierte que, si el propietario no acredita la ocupación de la vivienda en el plazo de un mes, podrá declararse el incumplimiento de la función social de la vivienda a efectos de iniciar el procedimiento para la cesión obligatoria en los términos establecidos en este artículo.
En cuanto a las modificaciones de la ley 4/2016 de 23 septiembre de medidas de protección del derecho a la vivienda de personas en riesgo de exclusión residencial cabe destacar que:
Se modifican diversos aspectos de la expropiación temporal de viviendas vacías.
Se determina que será causa de interés social el incumplimiento de la función social de la propiedad, relativa a la ocupación legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas. No obstante, la expropiación forzosa sólo podrá darse ante la concurrencia de los siguientes requisitos:
Que los inmuebles estén situados en las áreas indicadas por el artículo 12.5 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda o en los municipios que el Gobierno declare por decreto, atendiendo a las necesidades de vivienda y el parque de viviendas disponibles.
Para determinar estos municipios, debe darse audiencia a las entidades locales afectadas y tener en cuenta la participación del Consejo de Gobiernos Locales o de las organizaciones asociativas de los entes locales más representativas.
Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o sean susceptibles de estar inscritas o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el actual titular sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.
Por último, hay que tener en cuenta que las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social son aplicables también en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la Ley y todavía estén en tramitación.
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